Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας στη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σηµαντικά τη ζήτηση αναφέρεται στην ετήσια έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος Γιώργου Προβόπουλου.
Ωστόσο, ο επικεφαλής της ΤτΕ φαίνεται να βλέπει στην ελληνική κτηματαγορά και σημάδια που αφήνουν περιθώρια αισιοδοξίας, καθώς:
– Οι πρόσφατες νοµοθετικές ρυθµίσεις σε σχέση µε τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας έχουν περιορίσει την αβεβαιότητα ως προς το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων, ενώ η σηµαντική µείωση του φόρου µεταβιβάσεων (στο 3%) εκτιµάται ότι θα συντελέσει στην αύξηση της πολύ χαµηλής συχνότητας συναλλαγών στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Επιπλέον, εκτιµάται ότι στη σταθεροποίηση της αγοράς θα συµβάλει η ρύθµιση για µερική παράταση της αναστολής των πλειστηριασµών για την πρώτη κατοικία το 2014, σε συνδυασµό µε την ουσιαστική επανασύνδεση µε το τραπεζικό σύστηµα των νοικοκυριών που αδυνατούσαν να εξυπηρετούν τα δάνειά τους και την εισαγωγή της δυνατότητας πληρωµής σηµαντικά µικρότερων και ανάλογα µε τις δυνατότητές τους δόσεων.
– Οι πτωτικές τάσεις στις τιµές των κατοικιών είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τα επόµενα τρίµηνα, αλλά µε σχετικά πιο συγκρατηµένους ρυθµούς, καθώς οι υψηλοί ρυθµοί µείωσης των τιµών που είχαν καταγραφεί το 2012 και το πρώτο εξάµηνο του 2013 έδειξαν να αµβλύνονται τα δύο επόµενα τρίµηνα.
– Μετά από καθυστερήσεις πολλών ετών, γίνονται πλέον αξιόλογες προσπάθειες για την αξιοποίηση σηµαντικών εκτάσεων και ακινήτων του ∆ηµοσίου, αν και ο ρυθµός υλοποίησης του σχετικού προγράµµατος παραµένει βραδύς και τα ταµειακά έσοδα χαµηλά. Οι σηµαντικότερες συµφωνίες που έχουν ολοκληρωθεί µέχρι σήµερα περιλαµβάνουν την αξιοποίηση του ∆ιεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης (IBC) στο ∆ήµο Αµαρουσίου, την έκταση της Κασσιόπης στην Κέρκυρα, την πώληση των πέντε ακινήτων του εξωτερικού (Λονδίνο, Βρυξέλλες, Τασκένδη, Βελιγράδι και Λευκωσία), ενώ υπό οριστικοποίηση βρίσκεται και η συµφωνία για την αξιοποίηση των ακινήτων στο Παλιούρι της Χαλκιδικής. Η πιο σηµα ντική πάντως από τις αξιοποιήσεις που έχουν δροµολογηθεί σχετίζεται µε την πρόσφατη συµφωνία για την εκµετάλλευση και ανάπτυξη της έκτασης του Αστέρα Βουλιαγµένης, η οποία εκτιµάται ότι θα δηµιουργήσει σηµαντικού ύψους προστιθέµενη αξία.
– Η ταχεία ολοκλήρωση των επιµέρους διαδικασιών αξιοποίησης δηµόσιων εκτάσεων και
ακινήτων που έχουν δροµολογηθεί (έκταση του πρώην αεροδροµίου του Ελληνικού, περιφερειακά αεροδρόµια και λιµάνια κ.ά.) έχει πολύ µεγάλη σηµασία, καθώς οι εν λόγω συµφωνίες αναµένεται να προσελκύσουν πρόσθετα κεφάλαια και κυρίως να δώσουν το κατάλληλο θετικό µήνυµα προς τους διεθνείς επενδυτές και τις αγορές.
– Αµυδρά σηµάδια σταθεροποίησης καταγράφονται στην αγορά των καταστηµάτων, η οποία έχει υποστεί και τις µεγαλύτερες πιέσεις από την αρχή της τρέχουσας κρίσης. Θετικές προσδοκίες καταγράφονται για τον τοµέα των τουριστικών ακινήτων και της παραθεριστικής κατοικίας, ενώ ορισµένες ενδείξεις κινητοποίησης ξένων επενδυτικών κεφαλαίων προκύπτουν από τη συµµετοχή τους στο µετοχικό κεφάλαιο ελληνικών Ανωνύµων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ).
– Κατά τη διάρκεια του 2013 έγιναν µεµονωµένες συµφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων µεγάλης αξίας, µε τις οποίες υπολογίζεται ότι τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά επαγγελµατικών ακινήτων περισσότερα από 1 δισεκ. ευρώ. ∆ραστήριες αποδείχθηκαν και οι ΑΕΕΑΠ, καθώς το νέο θεσµικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ (Ν. 4141/2013) εισήγαγε σηµαντικές βελτιώσεις και έδωσε πρόσθετα κίνητρα. Τα κίνητρα αυτά αναµένεται να δώσουν περαιτέρω ώθηση στο θεσµό και να προκαλέσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον,ενώ είναι πιθανόν να οδηγήσουν και στην εµφάνιση νέων σχηµάτων.
Ακόμη, η ΤτΕ θεωρεί ότι η προοπτική ανάκαµψης της ελληνικής κτηµαταγοράς εξαρτάται, µεταξύ άλλων, από την περαιτέρω βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα, καθώς και από τον περιορισµό της αβεβαιότητας και την ενίσχυση των προοπτικών ανάκαµψης της ελληνικής οικονοµίας.
Να περιοριστεί η γραφειοκρατία
Ωστόσο, όπως επισημαίνει ο κ. Προβόπουλος, η ενίσχυση της ζήτησης και του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά ακινήτων προϋποθέτει ωστόσο και µια σειρά παρεµβάσεων για τον περιορισµό της γραφειοκρατίας και της πολυπλοκότητας του υφιστάµενου πολεοδοµικού θεσµικού πλαισίου.
Η γραφειοκρατία που χαρακτηρίζει την ελληνική κτηµαταγορά, ο µεγάλος αριθµός υποχρεωτικών από το νόµο διαδικασιών και επιβαρύνσεων (παράσταση δικηγόρων παρά την πρόσφατη µερική άρση της υποχρεωτικότητας, αµοιβές συµβολαιογράφων, πιστοποιητικό µηχανικού, ενεργειακό πιστοποιητικό και, πρόσφατα, πιστοποιητικό Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων κ.λπ.), σε συνδυασµό µε την ασάφεια των πολεοδοµικών κανονισµών και τις πολλαπλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός σταθερού και σαφούς πλαισίου χωροταξικού σχεδιασµού και χρήσεων γης, καθώς και την ανυπαρξία πλήρους και ακριβούς κτηµατολογίου, αποτελούν ορισµένους ακόµη παράγοντες που αποθαρρύνουν τη ζήτηση και συχνά αποτρέπουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συµφωνιών µε ενδιαφερόµενους επενδυτές από το εξωτερικό.
Πολλά από τα προβλήµατα αυτά, σε συνδυασµό µε την ελλιπή καταγραφή των ακινήτων του ∆ηµοσίου, δυσχεραίνουν και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του τελευταίου.
Υποχώρησαν 33,4% οι τιμές από το 2008
Tο διάστηµα 2010-2013 oι εντεινόµενες πιέσεις στις εµπορικές αξίες, τις τιµές και τα µισθώµατατόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελµατικών ακινήτων ήταν το βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων, καθώς η σηµαντική υποχώρηση της ζήτησης δηµιούργησε υπερβάλλουσα προσφορά. Η πτώση της ζήτησης µπορεί να αποδοθεί κυρίως στη δραµατική αύξηση της ανεργίας και τη µείωση του διαθέσιµου εισοδήµατος των νοικοκυριών, στην αύξηση της φορολογίας των ακινήτων και την, έως πρόσφατα τουλάχιστον, σηµαντική αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, καθώς και στην έλλειψη ρευστότητας µε δεδοµένους τους αυστηρότερους όρους τραπεζικής χρηµατοδότησης. Επιπλέον, οι προσδοκίες για περαιτέρω αποκλιµάκωση των τιµών είχαν και έχουν δυσµενή αντίκτυπο στην ελληνική κτηµαταγορά.
Στην αγορά των κατοικιών, η µείωση των τιµών συνεχίστηκε µε υψηλούς ρυθµούς από το 2011 και µετά. Στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα δείχνουν ότι οι τιµές των διαµερισµάτων υποχώρησαν σωρευτικά από το 2008 (µέσο επίπεδο) έως το τελευταίο τρίµηνο του 2013 κατά 33,4%. Τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηµατοµεσιτικά γραφεία δείχνουν ακόµη µεγαλύτερη µείωση. Η υποχώρηση των τιµών ήταν εντονότερη στα δύο µεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -35,8% και Θεσσαλονίκη: -37,1%) έναντι των άλλων µεγάλων πόλεων (-30,9%) και των λοιπών περιοχών (-29,4%), καθώς και για τα µεγαλύτερου εµβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.
Κατά την περίοδο της κρίσης καταγράφεται στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα, µικρότερου εµβαδού και χαµηλότερης αξίας, σε µεσαίου κόστους περιοχές. Σηµειώνεται επίσης αύξηση του ποσοστού των συναλλαγών µε µετρητά και του µεριδίου των µετρητών στη συνολική χρηµατοδότηση της απόκτησης ακινήτων. Τα αποτελέσµατα της τριµηνιαίας έρευνας κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας από την Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2013 µόλις το 17% των συναλλαγών πραγµατοποιήθηκε µε τη συµµετοχή τραπεζικού δανεισµού (έναντι 82% στις αρχές του 2009), ενώ το µέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 35% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου (έναντι 70% στις αρχές του 2009). Επιπλέον, η µέση περίοδος αναµονής για τη διάθεση των προσφερόµενων προς πώληση ακινήτων υπερδιπλασιάστηκε στην περίοδο της κρίσης (από περίπου 5 µήνες στις αρχές του 2009 σε περίπου ένα έτος το 2013), ενώ αυξήθηκε σηµαντικά το µέσο ποσοστό της έκπτωσης επί της αρχικής τιµής (από 12,6% σε 20,7% αντίστοιχα).
Ο κλάδος των επαγγελµατικών ακινήτων εµφανίζει επίσης δραµατική συρρίκνωση τα τελευταία έτη, µε σηµαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγµάτευση και µείωση των ενοικίων, ιδίως σε συνοικιακά εµπορικά ακίνητα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλεονεκτικά κτίρια γραφείων. Τόσο οι µισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες συρρικνώθηκαν περαιτέρω το 2013, µε µέσο ετήσιο ρυθµό -16,3% και -16,9% αντίστοιχα (στοιχεία από την έρευνα κτηµατοµεσιτικών γραφείων).
Σε όλη την περίοδο της τρέχουσας κρίσης, παράλληλα µε την έντονη συρρίκνωση της επιχειρηµατικής δραστηριότητας καταγράφεται µειούµενη ζήτηση επαγγελµατικών ακινήτων και στροφή των επιχειρήσεων προς φθηνότερη επαγγελµατική στέγη. Έτσι, η αγορά χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά, µε αύξηση των κενών εµπορικών καταστηµάτων και γραφείων, δραµατική µείωση των συναλλαγών και πτωτική τάση των τιµών. Οι περιορισµοί από την πλευρά της χρηµατοδότησης, σε συνδυασµό µε την αβεβαιότητα στο οικονοµικό περιβάλλον, συντηρούν τη σχετική επιφυλακτικότητα των επενδυτών.