Μια νέα δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας ενεργοποιείται από τις 21 Σεπτεμβρίου στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού, αλλάζοντας τα δεδομένα για οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα του ενός ακίνητα και αναζητούν βιώσιμη λύση για τη ρύθμιση των χρεών τους.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι ο οφειλέτης θα μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να διατηρεί την πρώτη κατοικία του, ενώ παράλληλα θα προβλέπεται η ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, όπως δεύτερη κατοικία, εξοχικό, οικόπεδο ή άλλο ακίνητο, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Πρόκειται ουσιαστικά για ένα νέο μοντέλο αναδιάρθρωσης, το οποίο επιχειρεί να συνδυάσει την αποπληρωμή μέρους των υποχρεώσεων μέσω αξιοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας με την προστασία της στέγης του οφειλέτη, εφόσον αυτός τηρεί τη συμφωνία ρύθμισης.
Παράλληλα, το νέο καθεστώς ανοίγει δεύτερη ευκαιρία επανένταξης στον εξωδικαστικό για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών που έχασαν προηγούμενες ρυθμίσεις, ενώ η περίμετρος του μηχανισμού έχει ήδη διευρυνθεί μετά τη μείωση του ελάχιστου ύψους οφειλών από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ.
Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση
Με βάση το νέο πλαίσιο που δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ, τράπεζες και servicers θα μπορούν κατά τη διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού να καταθέτουν αντιπρόταση προς τον οφειλέτη, η οποία θα προβλέπει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας και την εκποίηση άλλων ακινήτων.
Στο επίκεντρο της νέας δυνατότητας βρίσκονται κυρίως οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα του ενός ακίνητα. Έτσι, αντί η συνολική ακίνητη περιουσία να αντιμετωπίζεται ενιαία, μπορεί να προβλέπεται η προστασία της κύριας κατοικίας και η αξιοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας για την αποπληρωμή των πιστωτών.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι κατά τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της ρύθμισης ως αξία ακίνητης περιουσίας θα συνυπολογίζεται αποκλειστικά η αξία της κύριας κατοικίας. Τα υπόλοιπα ακίνητα θα μπορούν να εντάσσονται στο σκέλος της ρευστοποίησης που θα προβλέπει η συμφωνία αναδιάρθρωσης.
Στις περισσότερες περιπτώσεις η κατάθεση αντιπρότασης αποτελεί δυνατότητα των πιστωτών, ενώ για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών που ορίζει ο νόμος καθίσταται υποχρεωτική.
Σε κάθε περίπτωση, ο τελευταίος λόγος ανήκει στον οφειλέτη, ο οποίος μπορεί είτε να αποδεχθεί είτε να απορρίψει την πρόταση.
Τι γίνεται όταν υπάρχουν συνοφειλέτες ή εγγυητές
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για τις περιπτώσεις στις οποίες η κύρια κατοικία δεν ανήκει αποκλειστικά στον αιτούντα, αλλά κατά ιδανικό μερίδιο ανήκει και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή της συγκεκριμένης οφειλής.
Για να ενεργοποιηθεί σε αυτές τις περιπτώσεις η νέα διαδικασία, ο συνοφειλέτης ή ο εγγυητής θα πρέπει να συνυποβάλει την αίτηση και να συνυπογράψει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Με τον τρόπο αυτό, όλα τα πρόσωπα που έχουν εμπράγματο ή οικονομικό συμφέρον στην κύρια κατοικία συμμετέχουν στη συμφωνία που θα καθορίζει τόσο την προστασία του συγκεκριμένου ακινήτου όσο και την εξυπηρέτηση της οφειλής.
«Παγώνουν» τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης στην πρώτη κατοικία
Το κρίσιμο στοιχείο της νέας διαδικασίας αφορά την προστασία που ενεργοποιείται μετά την υπογραφή της συμφωνίας αναδιάρθρωσης.
Για όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί κανονικά τους όρους της ρύθμισης, οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη σύμβαση δεν μπορούν να επισπεύσουν μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης επί της κύριας κατοικίας.
Ειδικότερα, δεν θα μπορούν να προχωρήσουν σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, να επιβάλουν ασφαλιστικά μέτρα εις βάρος της κατοικίας, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν υφιστάμενη προσημείωση σε υποθήκη.
Η προστασία, ωστόσο, δεν ισοδυναμεί με διαγραφή των υφιστάμενων βαρών. Υποθήκες, προσημειώσεις και άλλα εμπράγματα δικαιώματα που έχουν ήδη εγγραφεί στο ακίνητο εξακολουθούν να υφίστανται.
Επιπλέον, η «ασπίδα» συνδέεται άμεσα με την τήρηση της συμφωνίας. Εάν ο οφειλέτης παραβιάσει τους όρους της σύμβασης αναδιάρθρωσης, η προστασία αίρεται και οι πιστωτές αποκτούν εκ νέου τη δυνατότητα λήψης μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας.
Ποια ακίνητα θα μπορούν να πωληθούν
Το δεύτερο σκέλος της νέας διαδικασίας αφορά τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη.
Η διαδικασία εκποίησης θα περιγράφεται αναλυτικά μέσα στη σύμβαση αναδιάρθρωσης, η οποία θα λειτουργεί ως εκτελεστός τίτλος.
Αυτό σημαίνει ότι στη συμφωνία θα προσδιορίζονται τα ακίνητα που πρόκειται να εκποιηθούν και οι όροι με τους οποίους θα πραγματοποιηθεί η διαδικασία.
Την πρωτοβουλία για την έναρξη της ρευστοποίησης αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας που διαθέτει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, τη διαδικασία μπορεί να κινήσει ο πιστωτής που διαθέτει τη μεγαλύτερη απαίτηση.
Πλειστηριασμός μέσα σε 40 έως 60 ημέρες
Συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα προβλέπεται και για τον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό των ακινήτων που έχουν ενταχθεί στη διαδικασία ρευστοποίησης.
Ο πλειστηριασμός δεν μπορεί να προγραμματιστεί νωρίτερα από 40 ημέρες ούτε αργότερα από 60 ημέρες μετά τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης από τον δικαστικό επιμελητή.
Για τον υπολογισμό της συγκεκριμένης προθεσμίας δεν λαμβάνεται υπόψη ο Αύγουστος.
Ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται η αξία του ακινήτου που έχει προσδιοριστεί με βάση το πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Η εκποίηση μπορεί να προχωρήσει ακόμη και όταν στο συγκεκριμένο ακίνητο έχει ήδη επιβληθεί κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που προβλέπει η νομοθεσία.
Τι συμβαίνει εάν ο πρώτος πιστωτής δεν κινήσει τη διαδικασία
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί παράλληλα να αποτρέψει καθυστερήσεις στη ρευστοποίηση της περιουσίας.
Εφόσον ο χρηματοδοτικός φορέας που διαθέτει την υψηλότερη απαίτηση δεν κινήσει τη διαδικασία μέσα σε τρεις μήνες από την κατάρτιση της σύμβασης, μπορεί να αναλάβει άλλος πιστωτής που συμμετέχει στη συμφωνία.
Το ίδιο ισχύει εάν η διαδικασία εκποίησης ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρή αιτία.
Σε αυτές τις περιπτώσεις άλλος συμμετέχων πιστωτής μπορεί να επισπεύσει τη ρευστοποίηση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δικαστική άδεια.
Δεύτερη ευκαιρία σε όσους έχασαν προηγούμενη ρύθμιση
Σημαντική αλλαγή αποτελεί και η δυνατότητα επανένταξης στον εξωδικαστικό μηχανισμό για συγκεκριμένους οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν υπαχθεί σε ρύθμιση, αλλά στη συνέχεια την έχασαν.
Οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης προκειμένου να υποβάλουν νέα αίτηση.
Η δυνατότητα αφορά οφειλέτες οι οποίοι είχαν αθετήσει προηγούμενη σύμβαση αναδιάρθρωσης στο πλαίσιο του εξωδικαστικού επειδή δεν κατέβαλαν τα ποσά που προβλέπονταν από τη ρύθμιση.
Υπό τις προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία, δυνατότητα νέας αίτησης παρέχεται και σε οφειλέτες οι οποίοι είχαν στο παρελθόν επιχειρήσει να υπαχθούν στις διατάξεις του νόμου 3869/2010, του γνωστού νόμου Κατσέλη.
Στις 5.000 ευρώ κατέβηκε το όριο εισόδου
Οι νέες ρυθμίσεις για την κύρια κατοικία έρχονται να προστεθούν στη σημαντική διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Με τον νόμο 5313/2026, το ελάχιστο ύψος των οφειλών που απαιτείται για την υποβολή αίτησης μειώθηκε κατά 50%, από τις 10.000 ευρώ στις 5.000 ευρώ.
Η μείωση του ορίου ανοίγει την πόρτα του μηχανισμού σε μεγαλύτερο αριθμό οφειλετών με μικρότερες συνολικές υποχρεώσεις προς τράπεζες και servicers, το Δημόσιο και τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.
Έτσι, από τις 21 Σεπτεμβρίου, ο εξωδικαστικός αποκτά ένα επιπλέον εργαλείο για όσους διαθέτουν περισσότερα ακίνητα: τη δυνατότητα να επιδιώξουν ρύθμιση των χρεών τους διατηρώντας την κύρια κατοικία, με αντάλλαγμα, όπου απαιτείται, τη ρευστοποίηση άλλων στοιχείων της ακίνητης περιουσίας τους.
Το κρίσιμο σημείο για τον οφειλέτη είναι ότι η προστασία της πρώτης κατοικίας δεν είναι απόλυτη ούτε μόνιμη ανεξάρτητα από τη συμπεριφορά του, αλλά παραμένει ενεργή όσο τηρούνται οι όροι της συμφωνίας αναδιάρθρωσης.